Calculadora de rentabilidad de vivienda de alquiler
Un inmueble puede mostrar una rentabilidad operativa positiva y, al mismo tiempo, exigir dinero al propietario cada mes. La financiación, el mantenimiento y los periodos sin inquilino marcan la diferencia. Por eso, la calculadora muestra la explotación, el flujo de caja y la rentabilidad sobre fondos propios como cifras separadas.
Ejemplo de cálculo
- Alquiler anual posible: 330,000.00 MXN
- Gastos de funcionamiento y mantenimiento del propietario: 55,000.00 MXN
- Coste total de la compra: 5,500,000.00 MXN
- Préstamo: 3,900,000.00 MXN
- Intereses el primer año: 83,000.00 MXN
- Amortización el primer año: 55,000.00 MXN
Resultado operativo antes de la financiación
275,000 MXN al año
Rentabilidad operativa 5 % · flujo de caja tras intereses y amortizaciones 137,000 MXN · rentabilidad sobre fondos propios 12 % (resultado operativo menos intereses dividido entre fondos propios 1,600,000 MXN )
Antes de impuestos. No se incluye una venta posterior.
Empieza por los ingresos del alquiler y los gastos de explotación
Introduce el precio de compra y los gastos de la operación. Añade un alquiler realista, la desocupación prevista y los gastos que paga el propietario. El mantenimiento debe incluirse aunque la próxima reparación importante esté a algunos años.
La rentabilidad operativa se calcula antes de la financiación. Así es más fácil ver el inmueble como inversión. El flujo de caja, en cambio, muestra lo que queda tras los intereses y las amortizaciones, entre otras cosas, en el modelo elegido.
Guía para valorar un inmueble
Usa ingresos que puedas documentar
Un posible alquiler en un anuncio de venta es un supuesto que hay que comprobar. La calculadora no decide qué alquiler puede cobrarse legalmente. Usa información concreta sobre el inmueble y el alquiler.
Ejemplo de la diferencia entre rentabilidad y efectivo
Unos ingresos por alquiler de 120.000 y unos gastos de explotación de 20.000 dan 100.000 antes de la financiación. Con una inversión total de 2 millones, la rentabilidad operativa es del 5 por ciento. Si después se pagan 30.000 de intereses y 20.000 de amortización, el flujo de caja es de 50.000 antes de otras partidas.
Prueba con un alquiler menor, más desocupación y más mantenimiento. El resultado se muestra antes de impuestos, salvo que se haya elegido un modelo fiscal documentado aparte. Una posible venta posterior debe estudiarse como un escenario separado con gastos de operación y deuda pendiente.