Avkastningskalkylator för hyresfastighet
En fastighet kan visa en positiv driftsavkastning och samtidigt kräva pengar från ägaren varje månad. Finansiering, underhåll och perioder utan hyresgäst gör skillnaden. Kalkylatorn visar därför drift, likviditet och avkastning på eget kapital som separata storheter.
Räkneexempel
- Möjlig årlig hyra: 180 000,00 SEK
- Ägarens drift och underhåll: 30 000,00 SEK
- Total anskaffning: 3 000 000,00 SEK
- Lån: 2 100 000,00 SEK
- Räntor första året: 45 000,00 SEK
- Amortering första året: 30 000,00 SEK
Driftsresultat före finansiering
150 000 SEK per år
Driftsavkastning 5 % · likviditet efter räntor och amorteringar 75 000 SEK · avkastning på eget kapital 11,6667 % (driftsresultat minus räntor delat med eget kapital 900 000 SEK )
Före skatt. En senare försäljning ingår inte.
Börja med hyresintäkter och driftskostnader
Ange köpeskilling och transaktionskostnader. Lägg till en realistisk hyra, förväntad vakans och utgifter som ägaren betalar. Underhåll bör framgå, även när nästa större reparation ligger några år bort.
Driftsavkastning beräknas före finansiering. Det gör det lättare att undersöka fastigheten som investering. Likviditeten visar däremot vad som blir kvar efter bland annat ränta och amortering i den valda modellen.
Guide till att bedöma en fastighet
Använd intäkter som kan dokumenteras
En möjlig hyra i ett försäljningsprospekt är en förutsättning som måste undersökas. Kalkylatorn avgör inte vilken hyra som lagligt får tas ut. Använd konkreta uppgifter om fastigheten och uthyrningen.
Exempel på skillnaden mellan avkastning och kontanter
En hyresintäkt på 120 000 kr och drift på 20 000 kr ger 100 000 kr före finansiering. Vid en total investering på 2 miljoner kr är driftsavkastningen 5 procent. Betalas sedan 30 000 kr i ränta och 20 000 kr i amortering är likviditeten 50 000 kr före andra poster.
Prova lägre hyra, mer vakans och högre underhåll. Resultatet visas före skatt, om inte en särskild dokumenterad skattemodell har valts. En eventuell senare försäljning ska undersökas som ett separat scenario med transaktionskostnader och restskuld.