Υπολογιστής απόδοσης ακινήτου προς ενοικίαση
Ένα ακίνητο μπορεί να έχει θετική λειτουργική απόδοση και ταυτόχρονα να απαιτεί χρήματα από τον ιδιοκτήτη κάθε μήνα. Η χρηματοδότηση, η συντήρηση και οι περίοδοι χωρίς ενοικιαστή κάνουν τη διαφορά. Ο υπολογιστής δείχνει γι’ αυτό τη λειτουργία, την ταμειακή ροή και την απόδοση ιδίων κεφαλαίων ως χωριστά μεγέθη.
Παράδειγμα υπολογισμού
- Πιθανό ετήσιο ενοίκιο: 16.000,00 EUR
- Λειτουργικά έξοδα και συντήρηση του ιδιοκτήτη: 2.700,00 EUR
- Συνολικό κόστος αγοράς: 270.000,00 EUR
- Δάνειο: 190.000,00 EUR
- Τόκοι τον πρώτο χρόνο: 4.000,00 EUR
- Χρεολύσια τον πρώτο χρόνο: 2.700,00 EUR
Λειτουργικό αποτέλεσμα πριν από τη χρηματοδότηση
13.300 EUR τον χρόνο
Λειτουργική απόδοση 4,9259% · ταμειακή ροή μετά από τόκους και χρεολύσια 6.600 EUR · απόδοση ιδίων κεφαλαίων 11,625% (λειτουργικό αποτέλεσμα μείον τόκοι διαιρεμένο με τα ίδια κεφάλαια 80.000 EUR )
Προ φόρων. Μια μεταγενέστερη πώληση δεν περιλαμβάνεται.
Ξεκινήστε από τα έσοδα ενοικίου και τα λειτουργικά έξοδα
Συμπληρώστε την τιμή αγοράς και τα έξοδα μεταβίβασης. Προσθέστε ένα ρεαλιστικό ενοίκιο, τις αναμενόμενες κενές περιόδους και τα έξοδα που πληρώνει ο ιδιοκτήτης. Η συντήρηση πρέπει να συνυπολογίζεται, ακόμη κι όταν η επόμενη μεγάλη επισκευή απέχει κάποια χρόνια.
Η λειτουργική απόδοση υπολογίζεται πριν από τη χρηματοδότηση. Έτσι είναι πιο εύκολο να δείτε το ακίνητο ως επένδυση. Η ταμειακή ροή, αντίθετα, δείχνει τι μένει μετά από τόκους και χρεολύσια, μεταξύ άλλων, στο επιλεγμένο μοντέλο.
Οδηγός για την αξιολόγηση ενός ακινήτου
Χρησιμοποιήστε έσοδα που μπορείτε να τεκμηριώσετε
Ένα πιθανό ενοίκιο σε μια αγγελία πώλησης είναι παραδοχή που πρέπει να ελεγχθεί. Ο υπολογιστής δεν αποφασίζει ποιο ενοίκιο μπορεί νόμιμα να ζητηθεί. Χρησιμοποιήστε συγκεκριμένες πληροφορίες για το ακίνητο και τη μίσθωση.
Παράδειγμα της διαφοράς ανάμεσα σε απόδοση και μετρητά
Έσοδα ενοικίου 120.000 και λειτουργικά έξοδα 20.000 δίνουν 100.000 πριν από τη χρηματοδότηση. Με συνολική επένδυση 2 εκατομμύρια, η λειτουργική απόδοση είναι 5 τοις εκατό. Αν στη συνέχεια πληρωθούν 30.000 σε τόκους και 20.000 σε χρεολύσια, η ταμειακή ροή είναι 50.000 πριν από άλλα κονδύλια.
Δοκιμάστε χαμηλότερο ενοίκιο, περισσότερες κενές περιόδους και υψηλότερη συντήρηση. Το αποτέλεσμα εμφανίζεται προ φόρων, εκτός αν έχει επιλεγεί ένα χωριστά τεκμηριωμένο φορολογικό μοντέλο. Μια τυχόν μεταγενέστερη πώληση πρέπει να εξεταστεί ως χωριστό σενάριο με έξοδα μεταβίβασης και υπόλοιπο χρέους.